税务

巴基斯坦房产资本利得税：2026年《财政法》后的第37条、第236C条和第236K条

在巴基斯坦出售地块、住宅或公寓，会引发两项常被混淆的联邦所得税事项。一是对利润征收的资本利得税，在卖方的申报表中计算。二是在过户时向卖方和买方双方收取的预缴税，无论是否有利润。在卡拉奇寻找最佳房产税务律师的卖方，通常关心的是一个更具体的问题：根据房产的购入时间和卖方的申报身份，实际应缴多少税，哪些可以日后抵扣？本指南依据2026年《财政法》（Finance Act, 2026）之后的法律回答这一问题，并说明税率、估值、第7E条视同收入税的终结以及最常引发争议的问题。

征税对象：第37(1A)条下的收益

《2001年所得税条例》第37条对资本利得征税。第(1A)款单独规定了处置不动产所得收益的征税。此类收益在"资本利得"项下按第一附表第一部分第八分部的税率征税，而非适用普通累进税率。

基本计算方法很简单：收益等于处置时收到的对价减去资产成本（第37(2)条）。实践中有三点影响数额：

• 继承和受赠的房产。根据第37(4A)条，通过亲属赠与、遗赠、遗嘱、继承或承袭取得的资产，以取得之日的公允市值作为其成本。这可大幅减少继承人的应税收益。
• 作为存货持有的房产不属于资本资产。第37(5)条对资本资产的定义排除了存货。买卖地块的开发商或经销商按营业所得纳税，而非适用资本利得税率。某一业主属于投资者还是交易商取决于事实，例如交易频率、购置资金来源以及房产在账目中的列示方式。
• 现金购置。根据普华永道（PwC）对现行法律的概述，未通过银行渠道支付、价格超过五百万卢比的房产购置会受到不利处理：与之相关的任何成本均不得在计算收益时扣除。每笔付款都应保留银行记录。

2024年7月1日或之后取得房产的税率

2024年《财政法》取消了对2024年7月1日或之后取得房产的持有期优惠。对于此类房产，税率取决于卖方身份，而非持有时间：

卖方	收益税率
在活跃纳税人名单上的个人、个人联合体或公司	15%
不在ATL上的个人或个人联合体	第一分部普通累进税率，但不低于15%
不在ATL上的公司	第二分部公司税率

2025年购入、三个月后出售的房产，ATL卖方按15%缴税；持有十年后出售，同样按15%缴税。身份以处置时为准，因此已被移出名单的卖方应在出售前纠正状态。我们的活跃纳税人名单指南说明了具体方法。

2024年6月30日或之前取得房产的税率

2024年6月30日或之前取得的房产仍适用旧制度，持有时间越长，税率越低。空地、已建房产和公寓的税率各不相同。根据普华永道《全球税务概要》（2026年8月24日审阅）的概述，并与一份已公布的2027纳税年度税率摘要一致：

持有期	空地	已建房产	公寓
不超过1年	15%	15%	15%
超过1年，不超过2年	12.5%	10%	7.5%
超过2年，不超过3年	10%	7.5%	0%
超过3年，不超过4年	7.5%	5%	0%
超过4年，不超过5年	5%	0%	0%
超过5年，不超过6年	2.5%	0%	0%
超过6年	0%	0%	0%

实践中须注意两点。第一，持有期自取得之日起算至处置之日止，且日期须有证据证明。分配函、过户令、已登记的买卖契据和住房协会记录显示的日期往往不同，税务部门通常会寻找处置的最早书面证据和取得的最晚书面证据。第二，房产类别可能存在争议。已开始施工的地块，或在竣工前以"文件"方式购买的公寓，可能有两种解释，因此应保留两个日期时房产状况的证据。

出售预缴税（第236C条）和购买预缴税（第236K条）

预缴税在过户阶段由登记或记录过户的机构收取，例如登记机关或住房协会。无论收益多少，甚至收益免税，都须收取预缴税。2026年《财政法》简化了ATL人员的税率：

条款	计税基础	在ATL上（自2026年7月1日起）	不在ATL上
第236C条，卖方	总对价	统一2.75%	11.5%
第236K条，买方	公允市值	统一1.25%	5000万卢比以下10.5%；5000万至1亿卢比14.5%；1亿卢比以上18.5%

相比之下，2025年《财政法》规定的申报者税率为分档制：出售为4.5%至5.5%，购买为1.5%至2.5%，另有更高的"逾期申报者"税率。联邦税务局（FBR）2026-27年第02号通函确认，2026年《财政法》以统一税率取代了分档税率，并取消了第十附表第1A条规定的逾期申报者税率。

海外巴基斯坦人。联邦税务局指引允许持有POC或NICOP、在该财政年度内在巴基斯坦停留少于183天的非居民，即使未提交申报表也适用申报者税率。由登记机关或住房协会在联邦税务局门户上发起核验申请，并由专员批准。

抵扣。预缴税属于预付款项。信德高等法院已在一般意义上确认，已缴纳或被收取的预缴税可在该年度申报表中抵减最终税负。实践中，卖方以第236C条税款抵减申报表中计算的资本利得税，买方则以第236K条税款抵减其本人的税负。如预缴税超过税负，补救办法是依第170条申请退税，而退税很少能迅速办结；我们的所得税退税指南说明了相关程序。完全没有收益的卖方，例如出售已处于零税率档的老地块，仍应提交申报表以申请退回预缴税。

估值：公允市值与联邦税务局的卡拉奇估值表

第236K条按公允市值征税，而非按契据所载价格。根据该条例第68(4)条，联邦税务局为不同城市和地区公告不动产的公允市值。卡拉奇的估值表于2024年公告（S.R.O. 1724(I)/2024），据报道并经S.R.O. 144(I)/2025予以澄清。该澄清涉及建筑面积、上层楼层、配套设施用地、混合用途土地及未列明房产的估值方法。

申报对价低于公告价值时，应预期会被问询。税务部门可能审查真实对价是否被少报。买方也可能被要求说明所用资金的来源，这可能引发未解释投资的程序。我们关于第111条与未解释资产的指南介绍了这一风险。估值表会不时修订，因此应核对过户之日有效的估值表。

第7E条与联邦消费税：已被取消的项目

近年来的两项联邦房产税费已不再适用：

• 第7E条（房产视同收入）。2026年5月7日，联邦宪法法院宣布第7E条违宪且自始无效，并撤销依该条采取的程序和发出的通知。2026年《财政法》随后删除了该条。我们的联邦宪法法院第7E条裁决评析说明了裁判内容以及退税方面的未决问题。
• 房产交易联邦消费税。毕马威（KPMG）《2026年预算简报》记载，2025年《财政法》已取消对不动产交易征收的联邦消费税。此点依据的是二手资料。在早前交易中缴纳过该税的人，应核对交易当日的法定情况。

上述两项变化均不影响第37(1A)条下的资本利得税或第236C条和第236K条下的预缴税，后者继续适用。

信德省省级税费：仅作提示

上述联邦税只是卡拉奇房产过户成本的一部分。印花税、登记费以及不动产转让的任何省级税费由信德省征收，而非依据所得税条例征收，并在登记时收取。这些省级税费不在本指南范围之内，其税率由省级法律和公告规定。在确定价格之前，请向分登记官或产权转让顾问确认。联邦宪法法院的第7E条判决围绕联邦与省对房产征税权的分界作出，并未影响信德省自身的税费。

卡拉奇卖方和买方的实务要点

• 签约前核查ATL状态。对于出售2024年7月1日之后购入房产的卖方，仅身份一项就可决定收益按15%还是按全额累进税率征税，以及预缴税按价格的2.75%还是11.5%征收。
• 出售前建立成本档案。保留购买契据、银行付款凭证、过户函和分配函、开发或建设费用收据；如为继承房产，还应保留继承之日公允市值的证据。
• 正确申报处置。收益须在处置所属纳税年度的申报表中申报，财产申报表必须显示房产的转出和价款的转入。二者不一致是引发通知的常见原因。
• 依据文件答复通知。争议通常涉及持有期、房产类别、成本，或申报价格与公允市值之间的差距。请以书面形式并附文件答复，在通知规定的期限内回复并保留送达证明。
• 双方均有正当利益。税务部门有权审查价值和资金来源。纳税人有权在法定时限内依据法律和证据被评定税额。评税被修改时，适用第122条的程序和时限；请参阅我们的第122条评税修改指南。

大多数房产税问题在规划阶段即可避免。在签署买卖协议之前核查ATL状态、确认取得日期和房产类型并整理成本证据，通常能够提前厘清税务状况。这也可减少在过户数月或数年后收到通知的可能，那时文件更难查找，买卖双方也早已各奔东西。

常见问题

本文仅为关于巴基斯坦法律及诉讼程序的一般性信息,不构成针对具体案件的法律意见。如您正面临相关问题,欢迎与我们联系,我们将根据您的具体情况提供意见。